Lean Bim Construction

El blog lean de la construcción

Los nuevos propietarios del ladrillo

Parece que España se está recuperando en el sector de la construcción. Al menos sector edificación. La obra pública no se sabe.

El siguiente artículo expone que se necesitan 150.000  viviendas nuevas para llegar a una situación optima del sector en España. Si no se llega a esta cifra, los riesgos de crear una nueva burbuja inmobiliaria son reales, pues los precios subirán por la reciente y renovada demanda del sector. Pero vayamos paso a paso.

El artículo consulta a expertos immobiliarios españoles, ya que se pregunta como es posible tal situación con 1 millón y medio de casas vacías (un “stock” de un 6%).

Una de las respuestas es que esa vivienda no está bien distribuida. Hay zonas con demanda y zonas con demasiada oferta. Ejemplos son Barcelona, Madrid y la costa.

Otra razón es que los compradores, a precios similares, prefieren una vivienda nueva a otra de segunda mano.

Viendo la siguiente gráfica podemos observar que aún hay recorrido en el número de viviendas construídas, aunque los precios y la situación coyuntural no sea la misma que hace 20 años. Como vemos no construimos ni la mitad de las 150.000 que pone el sector para ajustarse a la ley de la oferta y la demanda.

En las zonas donde hay más demanda que oferta, los precios de los pisos nuevos y de segunda mano está subiendo con más velocidad que en otras ubicaciones. Un valor medio de crecimiento es del 5-6%, aunque en las grandes ciudades el ratio es superior.

Otro dato a analizar es el número de transacciones. Actualmente estamos en un orden de 450.000 unidades de compra-venta. Un número similar al 2008 y un valor de crucero que estiman es de 750.000 unidades. También sería interesante analizar donde se han realizado estas transacciones.

Además también ha entrado con fuerza el inversor extranjero. Un 15% de estas transacciones son de propietarios extranjeros. Un ejemplo es esta noticia reciente de la ciudad de Barcelona.

Otro segundo artículo también interesante que ahonda de una forma más objetiva con lo que estoy comentando en este post. Añade que el número de hipotecas está subiendo y que la bajada del precio de la vivienda se estancó en 2013 y recuperándose actualmente.

Además el tipo de vivienda nueva también está cambiando a más superfície sobretodo en las grandes ciudades. El comprador potencial posee más poder adquisitivo y no hay tanto joven comprador y el piso medio es mayor en superfície (101 m2 en Barcelona, ver link).

Además si añadimos que el sector hotelero está en auge y haciendo facturaciones récords en el 2015 y 2016,  invita a invertir más en nuevos hoteles y remodelar los existentes.

Fuente: artículo el País.

Y también han aparecido las socimis. Son sociedades anónimas que invierten en el sector inmobiliario exentas del impuesto de sociedades y obligadas a cotizar en bolsa antes de dos años desde su constitución. Además deben repartir dividendo anual entre sus partícipes y aquí el accionista si tributa. Y también invierten en el sector hotelero.

Concluyendo, debido a un potencial crecimiento a corto del mercado residencial y hotelero, ha provocado la irrupción de un nuevo modelo de promotor inmobiliario e inversor.

El ejemplo más conocido es Neinor Homes que apareció en el sector en el 2015, participada por el fondo LoneStar y que saldrá a bolsa pronto. Y en las últimas semanas Vía Celere ha sido comprada por el fondo de capital riesgo Värde.

Previamente se anunció a principios de año la nueva promotora Aedas Homes del fondo Castlelake.

Pero además estos “nuevos” promotores son más exigentes y su sistema de gestión se parece más al sector industrial:

  • detectar la demanda
  • el cliente final es el centro
  • gestión del riesgo
  • búsqueda de la eficiencia
  • profesionalización

Vale la pena leer este breve análisis de Jose Velayos, Ceo de Neinor, sobre el futuro immobiliario para corroborar las líneas anteriores.

Para los que sois seguidores del blog, estos conceptos les sonarán. Y la pregunta es:

¿Cómo afectará esto a sus proveedores?

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2 Comments

  1. Marc

    Además como comenta Marta Miró de Realia también habrá que tener en cuenta a las promotoras de los bancos (Solvia, Altimira…), la promoción delegada, Sareb, el papel de la administración en el fomento y construcción de viviendas y su responsabilidad en la gestión de sus suelos urbanizables. Y en la necesaria adaptación y rehabilitación el parque de viviendas.

    Por tanto, y es muy lógico, la administración también tiene mucho que decir.

  2. Marc

    Y un último ejemplo. Congreso organizado por la inmobiliaria Keller Williams en Marbella este año.

    http://www.familyreunionkw.es/

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